Mansardare sau supraetajare în 2026: ce trebuie verificat la o construcție existentă

O mansardare casă sau o supraetajare poate transforma o construcție existentă fără să pierzi teren din curte, dar primul lucru care trebuie verificat nu este forma noului nivel, ci dacă imobilul existent poate suporta intervenția și dacă urbanismul permite volumul propus.

În noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, termenul juridic pentru „etajare” este supraetajare. Mansardarea și supraetajarea sunt intervenții diferite și pot avea trasee diferite de autorizare.

Mansardare casă sau supraetajare: care este diferența?

Codul definește supraetajarea ca extinderea volumului unei construcții existente prin adăugarea unuia sau mai multor niveluri, întregi sau parțiale, cu menținerea și includerea integrală a construcției existente.

Dacă pentru realizarea noului nivel este necesară desființarea unei părți din construcția existentă astfel încât aceasta nu mai este menținută integral, intervenția se asimilează desființării parțiale și reconstruirii.

Mansardarea este tratată de Cod ca o remodelare exterioară atunci când se mărește volumul ultimului nivel prin schimbarea formei acoperișului, pentru transformarea podului în mansardă sau pentru mărirea unei mansarde existente.

1. Expertiza tehnică este primul filtru

Art. 437 din Legea nr. 169/2026 stabilește că expertizarea tehnică este obligatorie pentru fundamentarea proiectului de intervenții asupra construcțiilor existente.

Expertul tehnic analizează construcția existentă și stabilește dacă intervenția este posibilă, ce elemente trebuie verificate și dacă sunt necesare lucrări de consolidare înainte sau împreună cu supraetajarea/mansardarea.

Pot fi necesare, după caz:

• relevee și măsurători ale structurii existente;
• identificarea materialelor și a sistemului structural;
• verificarea fundațiilor, planșeelor, stâlpilor și pereților portanți;
• investigații locale sau încercări;
• evaluarea comportării seismice;
• măsuri de consolidare.

2. Trebuie verificat dacă urbanismul permite un nivel în plus

Faptul că structura poate fi consolidată nu înseamnă automat că supraetajarea este permisă urbanistic.

Trebuie verificate:

• regimul maxim de înălțime;
• înălțimea maximă admisă;
• CUT-ul disponibil;
• retragerile și eventualele etaje retrase;
• forma acoperișului impusă sau permisă;
• zonele protejate și eventualele restricții speciale;
• prevederile PUG/PUZ și regulamentului local de urbanism.

Pentru o mansardă, noul Cod precizează că mansarda intră în numărul de niveluri al construcției, iar suprafața desfășurată utilă a acesteia intră în calculul CUT.

Codul conține însă o regulă specială: dacă un pod existent este mansardat fără modificarea geometriei și astfel se depășește CUT-ul admis, nu este necesară elaborarea unui PUZ doar din acest motiv.

3. Mansarda nu este același lucru cu un etaj complet

Codul definește mansarda ca spațiul funcțional construit sau amenajat în volumul acoperișului, deasupra ultimului planșeu al clădirii.

Pentru calculul suprafeței utile, înălțimea liberă a suprafețelor considerate utile ale mansardei este de 1,90 m.

Mansarda poate rezulta:

• din amenajarea unui pod existent;
• prin modificarea parțială sau totală a acoperișului tip șarpantă;
• prin adăugarea unui singur nivel mansardat deasupra unei terase existente.

Operațiunea poate fi realizată numai acolo unde regulamentul local de urbanism permite mansardarea.

4. Când amenajarea podului se poate face prin notificare

Art. 294 din Cod permite, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, realizarea prin notificare a lucrărilor de amenajare a mansardei în poduri existente, inclusiv realizarea circulației verticale în locuințe unifamiliale, dacă:

• nu se modifică volumetria de ansamblu a clădirii;
• nu sunt necesare măsuri de consolidare;
• sunt respectate reglementările urbanistice aplicabile;
• proiectul este întocmit de specialiștii competenți.

5. Pentru supraetajare ai nevoie de proiect pentru intervenția asupra clădirii existente

Art. 281–282 din Cod reglementează distinct autorizarea intervențiilor asupra clădirilor existente.

Proiectul pentru autorizarea intervenției conține piesele specifice PAC pentru o construcție nouă și, după caz, elemente suplimentare precum:

• releveul detaliat al construcției existente;
• raportul sau rapoartele de expertiză tehnică;
• analiza-diagnostic a clădirii existente;
• proiectele de arhitectură, structură și instalații pentru intervenția propusă.

Pentru lucrările noi folosim terminologia actuală PAC – Proiect pentru autorizarea construirii, iar în cazul construcțiilor existente proiectul de autorizare trebuie completat cu documentele specifice intervenției.

6. Consolidarea poate deveni o parte importantă a investiției

La o construcție mai veche, greutatea nivelului suplimentar nu este singura problemă. Expertiza poate arăta că sunt necesare intervenții asupra:

• fundațiilor;
• pereților structurali;
• stâlpilor și grinzilor;
• planșeului peste ultimul nivel;
• legăturilor dintre elementele structurale.

Din acest motiv, comparația „mansardă sau etaj” trebuie făcută împreună cu inginerul structurist și expertul tehnic, nu doar din punct de vedere arhitectural.

Mansardă sau etaj: ce alegi?

Ce verifici înainte să începi proiectul

1. Actele construcției existente – autorizație, cadastru, carte funciară și carte tehnică, dacă există.
2. Releveul real – construcția executată trebuie comparată cu actele.
3. Expertiza tehnică – pentru fundamentarea intervenției.
4. Urbanismul – regim de înălțime, CUT, mansardare, retrageri.
5. Accesul la noul nivel – poziția scării poate modifica substanțial parterul sau etajul existent.
6. Instalațiile – băile și coloanele trebuie coordonate pe verticală.
7. Costul consolidării – trebuie cunoscut înainte de decizia finală.

Când mansardarea poate fi o soluție foarte bună

Mansardarea poate fi potrivită atunci când construcția are un pod suficient de generos sau când regulamentul permite remodelarea acoperișului, iar expertiza confirmă că intervenția este fezabilă.

Poate fi folosită pentru dormitoare, birou, baie, dressing sau spații de depozitare, fără să extinzi amprenta casei și fără să pierzi suprafață de curte.

Când supraetajarea poate fi mai potrivită

Un etaj nou poate fi mai eficient atunci când ai nevoie de o suprafață utilă mai mare, cu camere regulate și înălțimi uniforme, iar urbanismul și structura permit adăugarea nivelului.

Soluția trebuie însă privită ca intervenție asupra întregii construcții, pentru că noul nivel poate modifica structura, fațadele, instalațiile, circulațiile și performanța energetică a clădirii existente.