Certificat de urbanism în 2026: tipuri, termene, acte și ce trebuie să verifici

Certificatul de urbanism este documentul prin care afli regulile aplicabile unui teren sau unei construcții: ce este permis, ce restricții există, ce indicatori urbanistici se aplică și, atunci când vrei să construiești, ce studii, avize și documentații trebuie pregătite.

Din 2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor separă certificatul de urbanism în mai multe tipuri, fiecare legat de un scop concret. Alegerea corectă contează, pentru că certificatul pentru informare, cel pentru construire și cel pentru operațiuni cadastrale nu au aceeași procedură și nici același conținut.

Certificat de urbanism în 2026: ce tipuri există

Art. 253 din Legea nr. 169/2026 clasifică certificatul de urbanism în cinci tipuri, în funcție de scopul solicitării.

Certificatul de urbanism pentru informare

Este foarte util înainte să cumperi un teren sau înainte să iei o decizie importantă privind o proprietate. Poate fi solicitat de orice persoană fizică sau juridică interesată.

El nu este emis pentru un proiect concret, ci prezintă informațiile generale aplicabile imobilului: regimul juridic, economic și tehnic.

Pentru imobilele intabulate, solicitantul indică numărul cadastral. Pentru imobilele neînscrise în sistemul cadastral, Codul prevede utilizarea unui plan de încadrare în zonă realizat în sistem Stereo 70, iar în anumite situații este necesar și extrasul de carte funciară actualizat.

Ce îți spune efectiv certificatul despre teren

Conținutul obligatoriu prevăzut de Cod include informații pe care merită să le citești atent, nu doar lista de avize.

• regimul juridic – proprietate, drepturi reale, servituți, intravilan/extravilan, zone protejate sau alte restricții;
• regimul economic – folosința actuală, funcțiunile permise sau interzise și destinația reglementată;
• regimul tehnic – PUG/PUZ aplicabil, UTR, POT, CUT, dimensiunile parcelei, edificabilul, accesurile, parcajele, alinierea și înălțimea admisă;
• rețelele edilitare – informațiile cunoscute de autoritate privind traseele, amplasarea și capacitatea acestora;
• încadrarea în documentația de urbanism aplicabilă imobilului.

De aceea, un certificat bine citit îți poate spune mult mai mult decât „se poate construi” sau „nu se poate construi”.

Ce acte se cer pentru certificatul de construire

Pentru certificatul de urbanism pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări, art. 257 introduce o cerință importantă.

Pentru construcții noi, amenajări și extinderi în plan orizontal, cererea trebuie să fie însoțită de:

• extras de carte funciară actualizat la zi;
• planul de situație propus, cu amprenta la sol a corpurilor care urmează să fie construite, desființate sau extinse;
• o descriere succintă a investiției propuse.

Ce se întâmplă dacă proiectul nu respectă reglementările actuale

Emiterea certificatului nu înseamnă automat că proiectul dorit poate fi autorizat în forma propusă.

Pentru construire, autoritatea poate:

• să emită certificatul pentru continuarea procedurii;
• să solicite, în condițiile Codului, elaborarea unui PUD;
• să solicite elaborarea unui PUZ numai în situațiile permise de lege sau prevăzute prin PUG;
• să emită un certificat negativ, motivat în fapt și în drept, atunci când investiția nu poate fi realizată.

Așadar, certificatul este și primul filtru serios prin care vezi dacă investiția dorită este compatibilă cu terenul și cu reglementările zonei.

Certificatul stabilește și avizele necesare

Pentru construire/desființare, certificatul trebuie să indice lista completă a studiilor, avizelor și acordurilor necesare autorizării.

Codul separă avizele care se obțin pentru autorizarea construirii de cele necesare unei eventuale documentații PUZ. De asemenea, lista poate include avize obținute prin Comisia de acord unic și avize pe care solicitantul trebuie să le obțină direct.

Lista nu este identică pentru toate casele. Ea depinde de amplasament, rețele, drumuri, zone de protecție, patrimoniu, condiții de mediu și particularitățile investiției.

Cât este valabil certificatul de urbanism

Pentru certificatul de urbanism de construire/desființare pentru clădiri și amenajări, emitentul stabilește o valabilitate cuprinsă între 12 și 36 de luni.

Valabilitatea se stabilește în funcție de scopul solicitării, complexitatea investiției și stabilitatea reglementărilor urbanistice aplicabile.

Prelungirea se solicită cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare și poate fi acordată pentru maximum 24 de luni. După această prelungire este necesar un nou certificat.

Noile formulare din 2026

Din 26 august 2026 se folosesc formularele aprobate prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026. Pentru certificatul de urbanism, printre cele mai importante sunt:

• F_CU_01 – cerere pentru certificatul de urbanism de informare;
• F_CU_02 – cerere pentru certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale;
• F_CU_03 – cerere pentru prelungirea valabilității certificatului;
• F_CU_04 – cerere pentru certificatul de urbanism pentru construire/desființare.

Ordinul permite utilizarea formularelor atât pe hârtie, cât și digital. Autoritățile trebuie să proceseze cererile transmise prin mijloacele admise, chiar dacă platformele locale nu sunt încă complet actualizate.

Certificat de urbanism și PAC: care este ordinea

Pentru o casă nouă, certificatul de urbanism este una dintre etapele de început. După emiterea lui se clarifică studiile și avizele, se dezvoltă proiectul și se pregătește PAC – Proiectul pentru autorizarea construirii.

Certificatul nu înlocuiește PAC și nici autorizația. El definește traseul pe care trebuie să îl urmeze proiectul pentru a putea ajunge la autorizare.