Dezmembrare teren în 2026: certificat de urbanism, plan și cadastru

Dezmembrarea unui teren are, din 2026, o procedură mult mai strâns legată de urbanism. Noul Cod prevede expres că dezmembrarea se realizează, ca regulă, numai după solicitarea și emiterea unui certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale.

Mai mult, dosarul pentru certificat nu înseamnă doar cadastru: documentația cadastrală trebuie să aibă la bază un plan cu propunerea de dezmembrare întocmit de un arhitect sau urbanist, cu respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile terenului.

Dezmembrare teren în 2026: ce s-a schimbat

Art. 240 din Legea nr. 169/2026 definește dezmembrarea ca operațiunea cadastrală de dezlipire a unui teren în două imobile, cu condiția ca parcelele rezultate să respecte reglementările urbanistice în vigoare privind destinația, dimensiunile și construibilitatea.

Regula generală este clară: înainte de dezmembrare trebuie solicitat și emis certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale.

Cine întocmește documentația pentru dezmembrare

Noua procedură implică două roluri distincte, care nu trebuie confundate:

Așadar, cadastristul și arhitectul/urbanistul au funcții diferite: primul pregătește documentația cadastrală, iar al doilea stabilește propunerea de împărțire în raport cu regulile urbanistice.

Ce documente se depun pentru certificatul de urbanism

Potrivit art. 256 alin. (7), cererea pentru certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale este însoțită de:

• extrasul de carte funciară actualizat la zi sau planul de încadrare în zonă, dacă imobilul nu este înscris în cadastru și carte funciară;
• împuternicirea proprietarului, dacă solicitantul nu este titularul dreptului de proprietate;
• documentația cadastrală realizată de o persoană autorizată;
• planul cu propunerea de comasare/dezmembrare întocmit de un arhitect sau urbanist.

Din 26 august 2026 există și formularul oficial F_CU_02 – Cerere pentru emiterea certificatului de urbanism pentru operațiuni cadastrale, aprobat prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026.

În ce ordine se face procedura

Un detaliu important este că planul de dezmembrare și documentația cadastrală nu se fac după obținerea certificatului. Ele fac parte din dosarul depus pentru emiterea certificatului.

1. se verifică reglementările urbanistice aplicabile terenului;
2. arhitectul sau urbanistul întocmește propunerea de dezmembrare;
3. persoana autorizată în cadastru întocmește documentația cadastrală pe baza acelei propuneri;
4. se depune cererea pentru certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale;
5. primăria analizează dacă loturile rezultate respectă condițiile urbanistice;
6. după emiterea certificatului favorabil se continuă operațiunea cadastrală și înscrierea potrivit regulilor de cadastru și carte funciară.

Cât durează certificatul de urbanism pentru dezmembrare

Codul stabilește pentru certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale un termen de emitere de maximum 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii.

Termenul se referă la emiterea certificatului. Pregătirea planului, documentației cadastrale și eventualele clarificări necesare sunt etape distincte.

Primăria poate refuza propunerea de dezmembrare?

Da. Certificatul pentru operațiuni cadastrale nu este o simplă formalitate. După analizarea documentației, autoritatea poate:

• să admită cererea și să emită certificatul, cu documentația cadastrală vizată spre neschimbare;
• să emită un certificat de urbanism negativ, motivând imposibilitatea realizării operațiunii;
• să respingă justificat cererea dacă documentația este incompletă sau necesită clarificări ori modificări;
• în situațiile prevăzute de Cod, să condiționeze operațiunea de elaborarea unui PUZ.

Dezmembrare sau parcelare? Nu sunt același lucru

Codul face distincție între simpla dezmembrare și parcelarea în vederea construirii.

Art. 240 definește dezmembrarea ca împărțirea unui teren în două imobile. În schimb, art. 216 definește parcelarea, în forma sa principală, ca divizarea în trei sau mai multe parcele în vederea realizării de construcții noi și a stabilirii condițiilor urbanistice pentru construire.

Pentru parcelare, Codul prevede solicitarea certificatului de urbanism pentru elaborarea unui PUZ. În plus, art. 256 alin. (9) nu permite ca o operațiune cadastrală folosită pentru realizarea unei operațiuni urbanistice să ocolească obligația de elaborare a PUZ.

Există situații în care certificatul nu este obligatoriu?

Da. De aceea nu este corect să spunem că orice dezmembrare, fără nicio excepție, se face numai cu certificat.

Art. 240 prevede că certificatul este facultativ în cazul acțiunilor de ieșire din indiviziune. Codul mai prevede excepții pentru anumite lucrări inginerești, iar art. 256 conține și excepții speciale pentru anumite operațiuni cadastrale.

Pentru situațiile obișnuite în care un proprietar dorește să împartă terenul în loturi distincte, regula de la care trebuie pornit rămâne însă certificatul de urbanism pentru operațiuni cadastrale.

De ce contează urbanismul înainte să trasezi loturile

Două loturi egale ca suprafață nu sunt automat două loturi construibile. Trebuie verificate, după caz:

• suprafața minimă a parcelei;
• frontul minim la stradă;
• accesul auto și pietonal;
• retragerile;
• POT și CUT;
• funcțiunea admisă;
• servituțile și zonele de protecție;
• modul în care loturile rezultate vor putea fi construite ulterior.

O împărțire făcută numai după criteriul „jumătate-jumătate” poate crea două parcele dificil sau imposibil de utilizat pentru investiția dorită.