Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — Legea nr. 169/2026 — reglementează expres autorizația de regularizare la art. 301. Procedura privește lucrările care au fost executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea autorizației emise.
Înainte de 25 august 2026, legislația prevedea deja măsuri precum oprirea lucrărilor, intrarea în legalitate sau desființarea. Noul Cod introduce însă în mod expres o autorizație distinctă, denumită autorizație de regularizare, și stabilește categoriile de construcții pentru care aceasta poate fi emisă, condițiile necesare și o perioadă tranzitorie pentru alte situații.
Important: faptul că o construcție există deja nu înseamnă că ea poate fi automat legalizată. Art. 301 alin. (1) obligă titularul lucrării executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia să solicite regularizarea, însă emiterea autorizației este posibilă numai în condițiile prevăzute de Cod.
Pentru ce construcții există calea permanentă de regularizare
În regimul permanent, art. 301 alin. (2) permite emiterea autorizației de regularizare numai pentru anumite categorii.
| Categorie | Condiții principale |
|---|---|
| Locuință unifamilială | Parter sau parter + etaj; maximum 150 mp suprafață construită desfășurată; să nu fie monument istoric și să fie situată în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice și a zonelor construite protejate. |
| Anexe | Anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu maximum 150 mp suprafață construită desfășurată. |
| Închideri de balcoane | Lucrări de închidere a balcoanelor, fără extinderea pe domeniul public. |
Prin urmare, după expirarea perioadei tranzitorii prevăzute de Cod, o construcție care nu se încadrează în aceste categorii nu beneficiază automat de calea permanentă de regularizare de la art. 301 alin. (2).
Pragul de 150 mp apare în două proceduri diferite
Codul utilizează pragul de 150 mp atât pentru anumite locuințe care pot fi construite prin procedura notificării, cât și pentru regularizarea anumitor locuințe deja executate. Cele două proceduri sunt însă diferite și nu trebuie confundate.
| Aspect | Regularizare – art. 301 | Locuință nouă pe notificare – art. 294 |
|---|---|---|
| Situația | Construcția este deja executată fără autorizație sau cu abateri față de aceasta. | Construcția urmează să fie executată. |
| Regim de înălțime | Parter sau parter + etaj. | Parter sau demisol + parter, fără subsol. |
| Suprafață | Maximum 150 mp suprafață construită desfășurată. | Maximum 150 mp suprafață desfășurată. |
| Amplasament | Pentru locuințe, în afara zonelor protejate indicate de art. 301. | Intravilan în mediul rural, cu respectarea tuturor celorlalte condiții ale art. 294. |
De exemplu, o casă P+1 de 140 mp nu intră în procedura notificării pentru locuința nouă de la art. 294, dar se poate încadra, în principiu, în categoria permanentă de regularizare prevăzută de art. 301 alin. (2), dacă sunt îndeplinite toate celelalte condiții. Încadrarea în categorie nu garantează însă emiterea autorizației.
Condițiile pentru emiterea autorizației de regularizare
Art. 301 alin. (3) condiționează emiterea autorizației de îndeplinirea cumulativă a cerințelor privind protecția mediului, calitatea construcțiilor, reglementările urbanistice aplicabile și, dacă este cazul, cerințele speciale pentru anumite imobile cu caracter special.
1. Încadrarea în reglementările urbanistice
Se verifică dacă situația construită respectă reglementările urbanistice aplicabile parcelei: funcțiunea, POT, CUT, retragerile, regimul de înălțime și celelalte condiții relevante.
Dacă există neconformități, autoritatea poate solicita lucrări pentru aducerea construcției la conformitate. Atunci când există soluții tehnice, art. 301 alin. (6) permite inclusiv impunerea obținerii unei autorizații de construire sau de desființare parțială, după caz.
2. Cerințele de calitate ale construcției
Art. 301 alin. (9) prevede verificarea prin expertize tehnice întocmite de experți tehnici atestați pentru domeniile enumerate de Cod: rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă, sănătate și mediu înconjurător, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului și economie de energie și izolare termică.
Nuanță tehnică: art. 386 enumeră opt cerințe fundamentale aplicabile construcțiilor, în timp ce art. 301 alin. (9) enumeră șase domenii de expertizare pentru procedura de regularizare. Documentațiile necesare trebuie stabilite în raport cu situația concretă și cerințele autorității competente.
3. Condițiile privind mediul
Condițiile privind impactul asupra mediului sunt verificate de autoritatea competentă pentru protecția mediului, potrivit art. 301 alin. (4). În funcție de amplasament și natura lucrărilor, pot deveni relevante procedurile de evaluare a impactului, regimul ariilor naturale protejate sau legislația apelor.
Dacă nu sunt îndeplinite condițiile, se poate evita desființarea?
Dacă cerințele prevăzute de art. 301 nu sunt îndeplinite cumulativ, Codul trimite la aplicarea măsurilor legale privind desființarea. Situația trebuie însă analizată înainte de a concluziona că regularizarea este imposibilă.
Atunci când există soluții tehnice pentru conformare, autoritatea poate impune lucrări de aducere la conformitate, o autorizație de construire ori, după caz, o desființare parțială.
Practic: o depășire a unui indicator urbanistic, o retragere neconformă sau o problemă tehnică nu trebuie descrise automat ca „imposibil de regularizat” înainte de analiza situației. Uneori, continuarea procedurii presupune modificarea efectivă a construcției pentru aducerea ei la conformitate.
Fereastra temporară de un an pentru alte categorii de construcții
Art. 301 alin. (7) introduce o excepție importantă: pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții decât cele enumerate la alin. (2).
Codul a intrat în vigoare la 25 august 2026. În forma legislativă în vigoare la data acestui articol, perioada tranzitorie se raportează astfel la intervalul de până la 25 august 2027.
Pentru această cale trebuie îndeplinite condițiile stabilite de alin. (7): încadrarea în reglementările urbanistice valabile la momentul emiterii autorizației de regularizare, respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea construcțiilor, îndeplinirea obligațiilor fiscale și aplicarea măsurilor contravenționale.
Taxe și cote de zece ori mai mari: când se aplică
Majorarea de zece ori prevăzută la art. 301 alin. (8) este legată de procedura tranzitorie de la alin. (7), nu de orice autorizație de regularizare.
În această situație, cotele aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții sunt de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost executate legal, iar taxa pentru certificatul de urbanism și autorizare este de zece ori valoarea stabilită potrivit Codului fiscal.
Pentru valoarea concretă a taxelor trebuie verificată legislația fiscală și practica administrativă valabile la data depunerii documentației.
Impozitul pe clădire majorat cu 100%: cui se aplică
Art. 301 alin. (11) reglementează situația clădirilor executate cu nerespectarea autorizației sau fără respectarea procedurilor legale de autorizare, care nu erau încă regularizate la data intrării în vigoare a Codului.
Pentru acestea, valoarea impozitului pe clădire se majorează cu 100% de la data la care autoritatea locală constată situația de construire neautorizată și până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor.
De reținut: plata impozitului majorat nu legalizează construcția și nu înlătură sancțiunile privind disciplina în construcții.
Ce se întâmplă după expirarea ferestrei de un an
După expirarea perioadei prevăzute la art. 301 alin. (7), Codul stabilește măsuri pentru lucrările care nu au obținut regularizarea. Autoritatea locală poate proceda, în condițiile legii, la desființarea lucrărilor cu recuperarea cheltuielilor sau, după caz, are obligația de a solicita instanței competente desființarea acestora.
Cererea de chemare în judecată este formulată de primar, în numele unității administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la expirarea perioadei tranzitorii. Instanța poate dispune desființarea totală sau parțială ori măsuri de aducere la starea anterioară, iar hotărârea de desființare constituie titlu executoriu.
Consecință: pentru construcțiile care se pot încadra numai în excepția temporară de la art. 301 alin. (7), amânarea procedurii este riscantă. Categoriile permanente prevăzute la alin. (2) sunt distincte și rămân supuse propriilor condiții de regularizare.
Întrebări frecvente
Am o casă P+1 de 165 mp construită fără autorizație. Se poate regulariza?
Nu se încadrează în categoria permanentă pentru locuințe unifamiliale de maximum 150 mp prevăzută de art. 301 alin. (2). În perioada tranzitorie de maximum un an, situația poate fi analizată în baza alin. (7), dacă sunt îndeplinite toate condițiile legale. După expirarea acestei perioade, excepția tranzitorie nu mai este disponibilă în forma actuală a legii.
Regularizarea șterge amenda?
Nu trebuie tratată ca un mecanism de anulare a sancțiunii. Pentru procedura tranzitorie, art. 301 alin. (7) cere expres aplicarea măsurilor contravenționale. În celelalte situații, sancțiunea și regularizarea sunt instituții distincte, iar efectele depind de fapta constatată, stadiul controlului și termenele legale aplicabile.
Pot cere regularizarea dacă nu știu dacă respect POT, CUT și retragerile?
Poate fi începută analiza situației, însă emiterea autorizației depinde de respectarea reglementărilor urbanistice sau de posibilitatea aducerii construcției la conformitate în condițiile art. 301. De aceea este utilă compararea releveului construcției existente cu PUG, PUZ și RLU aplicabile terenului.
Cine verifică încadrarea urbanistică?
Art. 301 alin. (9) prevede verificarea de către structura de specialitate a autorității administrației publice locale sau, atunci când aceasta nu dispune de personal calificat, de specialiști cu drept de semnătură în domeniul urbanismului, angajați de solicitant.
Pași practici înainte de depunere
- Relevează exact ceea ce este construit și compară situația existentă cu autorizația și proiectul aprobate, dacă acestea există.
- Verifică reglementările urbanistice aplicabile: funcțiune, POT, CUT, retrageri, regim de înălțime și eventualele regimuri de protecție.
- Stabilește dacă situația se încadrează în categoria permanentă de la art. 301 alin. (2) sau dacă depinde de procedura tranzitorie prevăzută la alin. (7).
- Identifică expertizele tehnice și documentele necesare construcției concrete.
- Confirmă cu autoritatea competentă documentația administrativă solicitată și taxele aplicabile la data depunerii.
Legături utile: Pentru diferența dintre autorizație, notificare și lucrările fără formalități, vezi „Autorizație de construire, notificare sau fără formalități? Ghid 2026” . Pentru sancțiuni, vezi „Amenzi pentru construcții fără autorizație în 2026” .
Ai o construcție realizată fără autorizație sau cu abateri față de proiect?
ELMA Proiect poate analiza situația existentă, reglementările urbanistice și pașii tehnici necesari pentru a stabili dacă regularizarea este posibilă.
Contactează-neNotă legală: articol informativ, verificat la 21 septembrie 2026 pe baza Legii nr. 169/2026. Procedura concretă depinde de data executării lucrărilor, amplasament, reglementările urbanistice, starea tehnică a construcției și documentele existente.
Surse legislative verificate: Legea nr. 169/2026 – Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor , în special art. 301, art. 358 și art. 386; Monitorul Oficial nr. 661/10.08.2026; Ordinul MDLPA nr. 975/2026 privind aprobarea modelelor formularelor referitoare la autorizarea construirii .