Din 25 august 2026, autorizarea lucrărilor de construcții este reglementată de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor — Legea nr. 169/2026. Legea nr. 50/1991 a fost abrogată, iar noul Cod separă mai clar lucrările care necesită autorizație de construire de cele care pot fi realizate pe baza notificării sau, în cazurile expres prevăzute de lege, fără autorizație și fără procedura de notificare.
Pentru un proprietar sau un viitor beneficiar, întrebarea practică este simplă: în ce regim intră lucrarea pe care vreau să o fac? Răspunsul depinde de tipul intervenției, amplasament, reglementările urbanistice locale și, uneori, de existența unui regim de protecție.
Important: Notificarea nu este o alternativă pe care beneficiarul o alege în locul autorizației. Ea poate fi folosită numai pentru lucrările enumerate de Cod și numai dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Autorizație de construire sau notificare: cum alegi procedura corectă
| Regim | Ce presupune | Baza legală |
|---|---|---|
| Fără autorizație și fără procedura notificării | Doar lucrările enumerate expres de Cod; unele pot avea totuși obligații de informare/înștiințare | Art. 299 |
| Fără autorizație, pe baza notificării | Notificare prealabilă + proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat | Art. 294–298 |
| Cu autorizație de construire | Procedura de autorizare pentru lucrările care nu intră în excepțiile legale | Art. 259 și urm. |
Încadrarea greșită poate duce la oprirea lucrărilor, sancțiuni și măsuri de aducere la conformitate sau desființare. De aceea, înainte de execuție trebuie verificată lucrarea concretă, nu doar denumirea ei uzuală.
Lucrări fără autorizație și fără procedura notificării – art. 299
Art. 299 permite anumite lucrări în lipsa autorizației de construire și a procedurii simplificate de notificare. Lista este expresă, iar condițiile trebuie respectate exact.
- Reparații la împrejmuiri, dacă nu se schimbă forma și materialele.
- Reparații la acoperișuri, învelitori sau terase, dacă nu se schimbă forma și aspectul.
- Reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară; la tâmplăria exterioară trebuie păstrate forma și dimensiunile golurilor și ale tâmplăriei, chiar dacă materialul poate fi schimbat.
- Reparații la tencuieli, zugrăveli, placaje și alte finisaje, în condițiile prevăzute de Cod.
- Reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare și anumite lucrări la branșamente/racorduri în limitele proprietății.
- Montarea sistemelor locale de încălzire, apă caldă, climatizare și contorizare.
- Grădini de fațadă, anumite ziduri de sprijin sau scări de acces, terase exterioare demontabile și pergole, cu respectarea condițiilor de amplasament.
Panouri fotovoltaice și solare
Sistemele fotovoltaice pentru prosumatori și panourile solare pentru consum propriu pot fi montate fără autorizație și fără procedura simplificată de notificare, însă art. 299 cere înștiințarea prealabilă a autorității locale. Structura de susținere trebuie să asigure stabilitatea ansamblului la greutate proprie, vânt și zăpadă.
Anexe mici în mediul rural: maximum 20 mp
Tot la art. 299 intră anumite construcții noi tip anexă, exterioare locuinței unifamiliale, în mediul rural. Pentru acest regim, suprafața este de maximum 20 mp cumulat, înălțimea de maximum 2,50 m, fără fundație, cu caracter provizoriu și demontabil, pe structură din lemn sau metal și cu respectarea PUG, RLU și a regulilor civile aplicabile.
De reținut: „Fără autorizație” nu înseamnă „fără reguli”. Art. 299 impune în continuare respectarea reglementărilor urbanistice, a regulilor tehnice privind calitatea construcțiilor, a legislației de mediu și a protecției patrimoniului.
Lucrări fără autorizație, dar pe baza notificării – art. 294–298
Procedura simplificată de notificare se aplică numai lucrărilor enumerate de Cod. Notificarea se depune înainte de începerea lucrărilor și este însoțită de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști în funcție de natura lucrării.
Autoritatea locală are, în principal, un termen de 15 zile lucrătoare pentru a analiza notificarea. Dacă nu intervine una dintre situațiile de clarificare, completare, respingere sau trecere la o autorizație, aprobarea tacită produce efecte la împlinirea termenului. Lucrările nu încep însă imediat: art. 296 alin. (6) prevede începerea la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului de aprobare tacită sau, după caz, după îndeplinirea condițiilor comunicate de autoritate.
Casa de maximum 150 mp pe notificare: când se poate
Regula foarte mediatizată privind „casa de 150 mp fără autorizație” are condiții stricte. Art. 294 permite, prin notificare, o singură locuință unifamilială cu acces și lot propriu, parter sau demisol + parter, fără subsol, cu maximum 150 mp suprafață desfășurată, amplasată în intravilanul din mediul rural și cu respectarea regulamentului urbanistic aplicabil.
Locuința trebuie realizată fie pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție în condițiile Codului, fie pe baza unui proiect individual întocmit de colectiv tehnic de specialitate. Pentru această categorie sunt obligatorii studiul geotehnic și studiul topografic, iar textul art. 294 cere și respectarea Ghidului de arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural și avizarea de către arhitectul-șef de județ.
Cluj-Napoca: În municipiul Cluj-Napoca această facilitate nu se aplică unei locuințe noi, deoarece legea o limitează la intravilanul din mediul rural. Pentru terenurile din comunele din jur trebuie verificat statutul concret și toate celelalte condiții.
Anexe de până la 50 mp pe notificare
În intravilanul rural, anumite construcții exterioare locuinței — de exemplu garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine sau grupuri sanitare — pot intra pe notificare dacă nu depășesc 50 mp cumulat. Pentru această categorie, Codul exclude expres localitățile rurale aflate în zone metropolitane.
Intervenții asupra clădirilor existente
Art. 294 permite pe notificare și o serie de intervenții asupra construcțiilor existente, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție ale monumentelor istorice, cum ar fi:
- împrejmuiri noi prin desființarea celor existente, cu respectarea reglementărilor urbanistice;
- înlocuirea acoperișului în aceeași formă sau reconfigurarea/înălțarea cu maximum 0,50 m, în limitele regulamentului urbanistic;
- amenajarea mansardei într-un pod existent, fără modificarea volumetriei de ansamblu și numai dacă nu sunt necesare măsuri de consolidare;
- anumite renovări/extinderi ale bucătăriei sau băii și închiderea unitară a logiilor și balcoanelor;
- anumite compartimentări nestructurale și remodelări de fațadă fără rol structural portant;
- anumite schimbări de destinație, numai în condițiile expres prevăzute de art. 294.
Zone protejate și monumente: reguli speciale
În zonele de protecție ale monumentelor și în zone construite protejate, Codul nu permite aplicarea automată a regulilor de mai sus. Art. 294 alin. (3) reglementează separat anumite intervenții limitate, pe baza notificării autorității locale și a serviciului deconcentrat competent în domeniul patrimoniului, precum și a acordului scris al acestuia. Pentru monumente istorice și alte situații protejate, executarea fără actul necesar poate intra inclusiv în sfera penală.
Când ai nevoie de autorizație de construire
Regula generală este că autorizația de construire este necesară pentru lucrările de construire, intervenție și amenajare care nu intră în excepțiile prevăzute expres pentru notificare, lipsa formalităților sau alte proceduri speciale.
- casă nouă în mediul urban;
- locuință rurală care nu îndeplinește toate condițiile pentru notificarea de la art. 294;
- extinderi, supraetajări sau intervenții structurale care nu se regăsesc în lista lucrărilor pe notificare;
- lucrări care, prin amplasament sau regim de protecție, necesită procedura completă de autorizare.
Caracteristici precum terenul în pantă, forma îngustă a parcelei sau deschiderea mică la stradă nu declanșează singure obligația de autorizare, dar influențează soluția tehnică și pot conduce la lucrări care trebuie analizate distinct.
Greșeli frecvente
- Confuzia dintre „sub 150 mp” și dreptul automat de a construi pe notificare. Suprafața este doar una dintre condiții.
- Confuzia dintre 20 mp fără formalități și 50 mp pe notificare pentru anumite anexe rurale. Sunt două regimuri diferite.
- Începerea lucrărilor imediat după depunerea notificării. Codul stabilește termene înainte de începerea efectivă.
- Presupunerea că „fără autorizație” înseamnă lipsa proiectului sau a regulilor tehnice.
- Ignorarea regimului de protecție și a regulamentului local de urbanism aplicabil parcelei.
Întrebări frecvente
Pot construi o casă de 150 mp fără autorizație lângă Cluj?
Doar dacă amplasamentul este în intravilanul din mediul rural și sunt îndeplinite toate condițiile art. 294. În Cluj-Napoca, pentru o locuință nouă, această facilitate nu se aplică. Pentru o comună din jur trebuie verificată situația concretă a terenului și proiectului.
Notificarea înseamnă că nu am nevoie de proiect?
Nu. Art. 295 cere notificarea împreună cu un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat. Pentru locuința rurală de maximum 150 mp sunt obligatorii și studiul geotehnic și studiul topografic.
Dacă lucrarea era pe notificare, dar eu o fac fără notificare?
Executarea în lipsa notificării prealabile sau cu nerespectarea proiectului notificat este contravenție. Pentru această faptă, art. 357 prevede amendă de la 5.000 la 50.000 lei.
Dacă lucrarea avea nevoie de autorizație, dar am tratat-o ca notificare?
Autoritatea poate informa solicitantul că este necesară autorizația de construire. Dacă lucrarea este totuși executată fără autorizația necesară, fapta intră în regimul construirii fără autorizație, cu sancțiunile corespunzătoare.
Pe scurt
Noul Cod nu înseamnă că „se poate construi fără acte”. Înseamnă că legea separă lucrările în proceduri diferite: unele cer autorizație, altele pot fi realizate pe baza notificării, iar o listă limitată poate fi executată fără aceste formalități. Încadrarea se face după lucrarea concretă, amplasament și reglementările aplicabile.
Legături utile: Pentru o construcție deja executată fără actele necesare, vezi „Autorizația de regularizare în 2026” . Pentru sancțiuni, vezi „Amenzi pentru construcții fără autorizație în 2026” .
Ai un teren sau o construcție și nu știi ce procedură se aplică?
ELMA Proiect poate analiza situația urbanistică și documentația necesară înainte de începerea proiectului.
Contactează-neNotă legală: Articol informativ, verificat la 21 septembrie 2026 pe baza Legii nr. 169/2026. Nu înlocuiește analiza unui amplasament concret sau un punct de vedere juridic/administrativ; regimul poate depinde de regulamentul local, de protecțiile aplicabile și de documentele imobilului.
Surse legislative verificate: Legea nr. 169/2026 – Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor , în special art. 259 și art. 294–299; Monitorul Oficial nr. 661/10.08.2026; Ordinul MDLPA nr. 975/2026 privind aprobarea modelelor formularelor referitoare la autorizarea construirii .